白发浪潮”到来 房产商应对乏力

老年人需要怎样的住宅？

 

话题背景：近段时间来，赢家生活热线接到不少老年朋友的电话。这些老年朋友都是旧城改造的拆迁户，有的已经买了新房，有的还在物色房子。所以，怎么样的住宅适合老年人成了他们关心的问题；搬进新居后，装修上有何讲究也成了他们的烦心事。为此，“赢家生活”特别推出关于老年人住房专版，希望能给那些正在买房或正在装修房子的老年人一点启示。

相关概念
    老年住宅：专供老年人居住，符合老年体能心态特征的住宅。
    老年公寓： 专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

“白发浪潮”为楼市提供新需求
    有人把适合老人居住的住宅形象地称为“银色住宅”。如果说，专为35岁以下青年打造的“非常男女”等小户型住宅为现在的楼市烧了一把旺火的话，那么，“白发浪潮”的汹涌而至，则又为目前楼市提供了新的需求空间。 
    62岁的金华市民丛先生，是退休干部。老房子拆迁后，他现在暂时住在女儿家，这期间，他和老伴看了很多楼盘，经过再三挑选，相中了市郊某楼盘的一套140平方米的房子。他说：“这里楼房间距大，绿化带也不错，有健身设施，还能在楼前花园里散步。”
    像丛先生这样的老年人，每10个中国人中就有一个，白发一族正成为我国新的住宅需求群体。来自统计部门的数据表明，我国60岁以上的人口比重已超过10％，这标志着我国正式跨入老龄化社会。
    过去住房紧缺时，父母宁愿节衣缩食，也要为儿女准备一套新房，而如今为双亲购置一套养老新居，正成为儿女孝敬父母的一个消费趋向。同时，白发一族自我消费能力的提高，也对“银色住宅”发出利好消息。最新一项调查显示，我国城市老年人年收入比10年前增长了3.1倍，多数老年人认为自己的经济状况“够用有余”或“大致够用”。随着我国社会保障体制的完善，以及子女逐渐走向社会，老年人的生活负担减轻，自我消费能力明显提高，使改善居住条件不仅仅是年轻人的专利了。
  开发商应对“白发浪潮”乏力
    然而，目前房地产开发商却对“白发浪潮”应对乏力，“银色住宅”比重微乎其微。市建筑设计院的杜礼琪副总建筑师认为，目前我市房地产商在开发设计中，对白发一族需求的考虑几乎是空白。高密度的塔楼、狭窄的楼梯、时髦的错层、复式住宅，都与老年人的健康要求背道而驰。记者查阅了金华一些房地产楼盘的广告，发现以老年人为市场目标的房产信息极少，房地产商的眼中似乎只有白领一族、成功人士。
    一位房地产商就直言不讳地告诉记者，主要原因还是老年人消费意识与年轻人不同，市场时机还不够成熟。其次是考虑开发成本的问题，关键是市场接受程度如何，而不是开不开发的问题。开发老年人公寓或住宅，无形中会增加前期的开发成本。比如说，根据《老年人建筑设计规范》中所要求的，就楼梯的踏步宽需要30厘米，而普通住宅楼梯的踏步宽只需要26厘米，从楼梯高度来看，老年人住宅不能超过15厘米，普通住宅要17.5厘米。还有，老年人住宅三层以上的楼房，必须要有电梯等等。这些高成本的投入，也有可能成为老年住宅一直裹足不前的原因。 
    据了解，目前市区的老年人基本呈现两种居住状态：独居或与儿女居住。以后的发展趋势是不论是否有子女，都将住进老年公寓中。只要市场发展到那一步，产生规模效应，那么开发商肯定愿意来抢一杯羹。但这还需要等待多长的时间呢？                 

   

 

    老年人建筑有哪些设计规定？
    中华人民共和国行业标准———《老年人建筑设计规范》的主要规定有：
    居室
    1.老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑中的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。
    2.老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面积不宜小于14m2,卧室使用面积不宜小于10m2。矩形居室的短边净尺寸不宜小于3.00m。
    3.老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超过三人，每人使用面积不应小于6m2。矩形居室短边净尺寸不宜小于3.30m。
    厨房
    1.老年住宅应设独用厨房；老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。
    2.供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不宜小于6.00m2,其最小短边净尺寸不应小于2.10m。
    3.老人院公用小厨房应分层或分组设置，每间使用面积宜为6.00～8.00m2。
    4.厨房操作台面不宜小于0.75～0.80m，台面宽度不应小于0.50m，台下净空高度不应小于0.60m，台下净空前后进深不应小于0.25m。
    5.厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1.40～1.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。
    卫生间
    1.老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，其面积不宜小于5．00m2。
    2.老人院、托老所应分别设公用卫生间、公用浴室和公用洗衣间。托老所备有全托时，全托者卧室宜设紧邻的卫生间。
    3.老人疗养室、老人病房，宜设独用卫生间。
    4.老年人公共建筑的卫生间，宜临近休息厅，并应设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间应设一具立式小便器。
    5.独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应高于0．40m，浴盆及淋浴坐椅高度不应高于0．40m。浴盆一端应设不小于0．30m宽度坐台。
    6.公用卫生间厕位间平面尺寸不宜小于1．20m×2．00m，内设0．40m高的坐便器。
    7.卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高0．70m的“L”形安全扶手或“Ⅱ”形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0．60m的“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手。
    8.卫生间宜选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或揿压式开关。
    9.卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。
    室内装修
    l.老年人建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1．80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。
    2.老年人居室不应采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。
    3.老年人出入和通行的厅室、走道地面，应选用平整、防滑材料，并应符合下列要求：
    （1）老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。
    （2）老年人居室地面宜用硬质木料或富弹性的塑胶材料，寒冷地区不宜采用陶瓷材料。
    （3）老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱。每人应有1．00m3 以上的贮藏空间。

 ■小调查

老年人心仪怎样的住宅？

    现在的老年人也是买房的生力军，但他们买房有很多跟年轻人不同之处。到底老年人心仪怎样的住宅呢？记者近日采访了年龄在60岁~70岁之间的一些老人，听听他们对住房的看法。
    义乌的陈大妈（63岁）：对老年人来说，健康是最重要的。所以老年住宅小区里一定要有社区医疗等服务，而且要比一般的小区规格高。并且在居室以及浴室必须要有紧急呼叫器，物业管理人员可以在老人发生意外时及时赶到。
    兰溪的潘先生（68岁）：我觉得房子的位置略微偏远一点倒无所谓，只要方便子女探望就可以了。因为老人图的是清静，郊区的环境和空气都适合老年人居住。   
    金华的李先生（70岁）：老年人一般都舍不得花钱，因此价位应该适中，最好不超过原来旧房所卖出的价格。
    义乌的蒋先生（72岁）：老年人住的社区周围的消费应该相对比较便宜，环境比较好，一般老年人都有乡土情结，可以选在稍远的郊县，有山有水最好。
    汤溪的傅大妈（66岁）：我最怕寂寞了，所以我在选择住宅的时候，一定要事先做好调查，看看小区内是否有其他老年人居住，平时可以聊聊天，一起锻炼身体。此外，还要事先查看好小区内是否有特别为老年人设计的居住设施，如小区内的体育健身器材是否适合老年人锻炼使用。

老年人居室如何装修？

    与年轻人追求时尚、另类的装修风格不同，老年人的新居装修更多的要从健康、方便的角度考虑。老年人居室装修到底需要注意哪些方面呢？为此，记者采访了中国建筑学会会员、金华市建筑设计院的高级工程师、副总建筑师杜礼琪。杜礼琪分别从室内的色彩、材料、房间设计等几个方面作了具体解释：
门厅布置
    户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间；户室内面对门与门、门与邻墙之间的距离，不应小于0.50m，应保证轮椅回旋和门扇开启空间。
材料选择
    室内避免采用反光性强的材料，以减少炫光对老年人眼睛的刺激。地面材料应注意防滑，采用木质或塑胶材料为佳，不应采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装饰材料；局部地毯边缘翘起会造成对老年人行走和轮椅的干扰。应避免使用有强烈凹凸花纹的地面材料，因为这种材料往往会令老年人产生视觉上的错觉。对于痴呆老年人来说，各方面的判断能力退化严重，室内地面材质或色彩的变化，往往造成判断高低深浅方面的困难，如误认为地面上有高差，从而影响其正常行走，所以地面材料应尽量统一。墙面不要选择过于粗糙或坚硬的材料，阳角部位宜做成圆角或切角，且在1.8米高度以下做与墙体粉刷齐平的护角，墙面宜用弹性材料做，以避免对老年人身体的磕碰。如果在室内需要使用轮椅，门扇下方距地35厘米高度范围内应做护门板。
室内色彩
    老年人房间宜用温暖的色彩，整体颜色不宜太暗。因为老年人视觉退化，室内光亮度应比其他年龄段的使用者高一些。 老年人患白内障的较多，白内障患者往往对黄和蓝绿色系色彩不敏感，容易把青色与黑色、黄色与白色混淆，因此，室内色彩处理时应加以注意。
照明设计
    老年人室内不仅应设置一般照明，还应注意设置局部照明。如厨房操作台和水池上方、卫生间化妆镜和盥洗池上方等都要注意。
    为了保证老年人起夜时的安全，老年人居室通向卫生间的通道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地0.40米处，宜设灯光照明。同时，室内墙转弯、高差变化、易于滑倒等处应保证一定的光照。
    电源开关应选用宽板防漏电式按键开关，高度离地
1.0~1.2米。居室及卫生间厕位旁应设紧急呼叫按钮。
厨房设计
    厨房使用面积不宜小于6平方米，形状以开敞式为佳。橱柜设计时应注意操作台的连续性，以便坐轮椅者可通过在台面上滑动推移锅碗等炊具餐具而方便操作减少危险。使用U形和L形橱柜，便于轮椅转弯，行径距离短，使用双列型橱柜时，两列间间距应保证轮椅的旋转。宜设吊柜，柜底离地高度宜为1.4~1.5米；轮椅操作的厨房，柜底离地高度宜为1.2米，吊柜深度比案台应退进0.25米，台面不宜高于75厘米。
    为了方便坐轮椅者靠近台面操作，橱柜台面下方应部分留空（如水池下部）。特别是低柜距地25~30厘米处应凹进，以便坐轮椅者脚部插入。
卫生间设计
    卫生洁具的色彩宜白色为佳，特别是恭桶，除白色感觉清洁外，还使人容易发现和检查出排泄物的问题与病变。智能型坐便器的温水冲洗等功能，对治疗老年人的便秘、痔疮有很好的疗效，应推广使用。
    老年人洗浴宜采用在浴缸外淋浴的方式，避免在浴缸中滑倒而出现危险。考虑到老年人不能站立太长时间，浴室内应设供老年人淋浴用的淋浴凳。
细部设计
    为了保证老年人行走方便和轮椅通过，室内应避免出现门槛和高差变化。必须做高差的地方，高度不宜超过1.5厘米，并宜用小斜面加以过渡。
    室内家具宜沿房间墙面周边放置，避免突出的家具挡道。如使用轮椅，应注意在床前留出足够的供轮椅旋转和护理人员操作的空间。
    门最好采用推拉式，装修时下部轨道应嵌入地面以避免高差；平开门应注意在把手一侧墙面留出约50厘米的空间，以方便坐轮椅的老人侧身开启门扇。
五金装备
    门窗、家具把手及水龙头开关等五金部件均宜选用受力方便的“棒状式

    ■相关数据
   我市老年人住户情况
    记者近日从金华市统计局了解到，根据2000年金华市人口普查资料显示：全市有65岁及65岁以上老年人口的家庭户数中，有一个65岁以上老年人的户有313109户，其中，单身老人户有93091户；有两个65岁以上的老年人户为84367户，其中只有一对老夫妇的为60362户。
    另据市老龄会办公室的胡先生介绍，从目前金华市老年人居住的情况来看，和子女居住的占大多数，但也有一定数量的独居老人。

老人购房可贷款
建行金华市分行推出此项业务
    本报消息（记者  王妃）建行金华市分行近日在全市范围内推出中老年人个人住房贷款新业务。据了解，从开展此项业务一个月来，建行婺城区支行已经办理了10余笔业务，金额达100多万元。
    据建行婺城区支行柜台的营业员告诉记者，前来办理的都是市区被拆迁的老人。前来办理贷款业务的市区五百滩拆迁户郑大妈，刚刚在桃园小区买了新房，从建行婺城区分行贷了9万元，年限为5年。郑大妈告诉记者：“真没想到，如今自己60来岁的人，还能和年轻人一样，贷款买房子呢。”此外，前来咨询住房贷款的老年人这两天也是络绎不绝，让柜台营业员忙得不亦乐乎。

建行中老年人
个人住房贷款业务

 

核心提示

    建设银行此次开办的中老年人个人住房贷款业务，与现行的个人住房贷款业务有如下不同之处：一是中老年人的贷款年龄延长至70周岁，且不分男女；二是改变了中老年人，特别是老年人一到退休年龄就不准贷款的规定。

   中国建设银行金华市分行的陈洪运经理介绍，中老年人个人住房贷款业务是指中老年人以自身名义独立购房，并与其直系子女作为共同借款人向建行申请的贷款(中老年人与其有完全民事行为能力的子女共同购买住房申请贷款的不适用本规定)。
    新业务规定，贷款额度最高为所购（建造）自住住房全部价款或评估价值的80%，贷款期限最长为30年，贷款到期日作为借款购房人的年龄不超过70周岁，贷款到期日作为共同借款人的购房人的直系子女的年龄不超过法定退休年龄加5年；中老年人与其有完全民事行为能力的子女共同购买住房申请贷款的可视同其子女购房贷款。其执行利率与现行的住房贷款一样。个人住房贷款在5年以下（含5年）月利率为3.975‰/月；贷款5年以上，月利率为4.2‰/月。
    中老年人购房贷款的手续除增加“购房借款人与共同借款人直系关系证明材料”外，其他手续与实际执行利率与现行执行的个人住房贷款政策相同。
    另外，从现在起，凡在金华市建行范围内申请各类个人住房贷款的未婚人员，无须其他证明材料，只要在借款合同中注明“本人未婚，并愿承担由此引起的法律责任”即可。