理想之城，行业共建

每个人的心里，都有一座“理想之城”。近年来，伴随着宏观环境的急剧变化，以及市场趋势、消费场景、用户需求、生活方式的细化与升维，地产与设计行业从早期的野蛮生长，快进到“降本增效、体验至上”的产品力时代。追溯与创新并举，研发与创造共进，理论与实践交锋，首届地产设计趋势大会应运而生，致力于搭建一个地产设计领袖、设计领军人物的交流平台，推动城市人居环境营造上下游形成良性正循环的状态。

12月9日，由DESIGN TRENDS 设计趋势主办，大道恒美品牌管理协办的“2021设计趋势大会”落地广州设计周，场上大咖云集，星光熠熠，场下业内人士齐聚，座无虚席。在开发商、设计方的甲乙立场对话中，在先锋、前沿、纵深的思想碰撞中，这一地产与设计行业年度巅峰论坛圆满落幕。

大会现场，东原集团西南区域产品研发部室内高级总监徐越吟先生提出三个问题并进行解读，将东原集团连接空间感受与情感体验，打造有趣有爱的场景式社区范本的经历娓娓道来，从社区新体验、定义主题式场景空间、延展社区空间与城市空间相融等角度，讲述如何从运营的维度全盘综合思考项目解决方案，以下是演讲实录。

徐越吟

《社区运营激活产品力》

徐越吟

东原集团西南区域产品研发部室内高级总监

徐越吟先生擅于以兼容并济的架构思考问题，以用户研究为基础，打破建筑、室内、艺术与文化壁垒，串联有趣的生活方式，构筑多元温情的场景式社区范本，实现人们对品质生活的丰富想象与美好向往。东原集团产品经历了数次迭代，从解决功能性居住问题，到提升生活品质，再到如今的社区运营，东原集团已经进入全新的产品时代，正试图以架空层设计作为新的突破方向，做一名新社区运营模式的创新践行者。代表作有瑞安重庆天地、东原·The Oval 一奥天地、东原·印长江、东原·印江滨等。

首先，感谢主办方的邀请。第一届设计趋势大会的主题是“理想之城”，关于“理想之城在我心目中的模样”，我有几个问题问自己：第一，社区与城市界面的关系到底应该是什么模样？第二，随着城市进程越来越快，越来越成熟，城市核心区域住宅地块越来越小的情况下，社区应该怎么做？第三，随着市场变化、产品升级，营销策略在传统模式上如何转变？

我认为每一个人都应该跳出自己的专业领域，从运营、经营的维度全盘综合思考产品。我希望能够通过解答这些问题去实现社区与城市的“共生、共融”。作为地产开发商，我们首先需要具有洞察“变化”的能力，文化、历史底蕴和新的生活方式都会影响人们居住需求的变化，只有在产品体验感上持续展开思考，不断创新，促成多元融合的有机形态，打造出融文化、体验、情感于一体的空间，才能真正为居住者带来愉悦和价值。

共生共融

让社区成为城市的一部分

首先，我们希望社区与城市相融，让社区成为城市的一部分，而不是割裂的。其次，我们希望通过设计体现出城市对社区和人的包容。在过去房地产高速发展的时代，我们很少做这样的思考。我们最终的目标是让人在社区中能感受到城市的包容。我们希望客户在回家的时候，一步入社区，就能够从繁忙的一天中抽身，获得身心的全面放松。

东原是如何做到以上几点的？

第一，从社区新体验出发，定义主题式场景生活。我们通过深入研究城市核心区的产品特征、主题定位和与城市的关系来实现。

第二，从「新」出发，引领体验式场景空间。我们会依据产品主题定位，打破界面、重组空间，让社区内部贯通，并与城市相融。

第三，X空间，实现功能、场景的复合利用。我们会依据产品特征、运营节点，实现空间的功能性互换。

第四，5+1体系，即建筑、结构、机电、景观、精装5专业+营销、成本、工程、运营多职能间的相互融合。

尝试、探索

定义主题式场景生活

我们一直在思考如何定义主题式场景生活，如何让客户获得更好、更深刻的体验感，所以我们反复尝试用多角度的综合思维去定义趋势，探索有别于常规的产品设计及解决方案。我们总结出一套策略，分别是产品不同定位不同，结合场地特性定制，规避不利因素界面，最大利用周边景观等等，但这所有的一切，由始至终都应该以人为本，即围绕客户的综合体验感为核心来设计产品。我们的产品愿景是：规划具品相、场景塑品质、产品定制化、精工立标杆。

举个例子，我们曾在一个城市核心区的项目中，面临场地狭长进深短、景观空间有限、坡地高差大等问题，在着手设计这个产品时，我们有三个目标，即“消除产品劣势、建立城市核心标杆、营造度假场景体验感”。过程中反复推敲过多个方案，其中一套方案是封闭式社区、公建式大门，让人感觉到割裂与孤傲。另外一套方案，同样是封闭社区设计，采用了酒店式大门，让人感受到的是排斥和压迫。

那么如何让社区更具有识别性？我自己用了“延展、舍弃、释放”三个关键词来回答，即延展社区空间至城市，还景城市界面；舍弃掉社区内部的一部分功能空间，让社区景观渗透到城市当中，构建融合的视觉体验感；释放社区内部各个空间并整合起来，模糊空间的内外界线，让它成为会呼吸的社区。通过这些调整，我们可以看到有几个关键的数据变化：第一，16米大门进深拓展成25米；第二，26米的大门宽度延伸至48米；第三，城市沿街面从48米扩展到了140米。

随着城市核心区的土地资源越来越稀缺，地产住宅产品的景观场地、互动场地也越来越小，但我们始终认为，社区的存在很重要，它不仅是住宅产品的一部分，更重要的是建立人与人之间的真实连接、家与家之间的情感传递。因此我们将“架空层”打造成社区场景的一部分，给客户提供真实使用的功能空间和情感交流的平台。

我们从4、5年前开始深入研究架空层，发现当时市面上的架空层设计并没有以客户的真实需求及综合体验感作为出发点，使用频率并不高。反复论证之后，我们做的第一件事是“打破边界”。从前建筑师在做设计的时候，会在架空层边界所有能加栏杆的地方都加上栏杆，如今我们要求把所有没有安全防护要求的栏杆去掉，将室外景观场景延伸到架空层里面，让景观、建筑、架空层形成完整的融合状态。

我们将原本沿街的一部分架空层空间退让给城市界面，通过梯田的形式从社区内部延伸到城市当中，健身会所未来会交付给客户并真实运营。楼栋大首层的理念，打破传统的中轴大堂归家，内外景观、动线串联, 形成景观架空层归家的独特体验。为什么说是大首层？因为没有景观、室内、建筑、幕墙、结构、机电的专业边界，我们统一从客户综合体验感来联动工作，所有的设计动作都是按照客户的使用场景来规划。同时，我们不能忽视车库归家节点，我们需要梳理车库电梯厅、车库大堂、车道的关系，形成有昭示性、安全感的地下归家动线。

产品力升级

“产品思维”完成社区营造

我们更进一步思考，既然有强烈体验感的交付实景体验区，为什么不能在其中销售讲解，以达到空间的复合利用？在T4大首层中，我们就植入了销售功能，营销同事在售房的时候可以很有底气地告诉客户，这个社区里面您所看到的就是未来可以真实使用的场景。

从设计到呈现，如何实现产品定义的愿景？我们坚持从客户的综合体验感反推到各个专业和职能。在东原我们倡导“人人都是产品经理”，没有专业大小之分，也没有职务高低之分。为了实现共同目标，我们倡导每一个人跨界统筹自己专业之外，但会影响产品综合品质的工作项，以形成体系内的高度协同。

我们调整了对于设计的思考方式，即用“产品思维”完成社区营造。“产品思维”意味着设计的重点会从产品功能设计逐渐转化至“产品体验营造”上，着重研究并改善用户的生活方式、空间感受与情感体验，关注人与空间精神层面上的连接与互动。为此，我们通常会把自己假想为客户，站在客户的角度客观地进行研究，在心理学层面这叫“换位思考”。

我对于品牌的理解来自于TO C端口，聆听来自于他们最真实的反馈。给各位分享一个小故事，我在东原购买的一套住宅在今年出售，完成过户后我没有表明身份地问我的买家，周边这么多开发商的房子，为什么选了这一套？他们对我说，对楼下的架空层和景观特别的满意。我听到这个回答时比拿到什么奖都开心。这个过程，是一次用户调查，让我直接地了解到了客户对东原产品的部分认知。

当经济、环境以及政策都趋于成熟的时候，产品将成为地产开发的核心竞争力。这意味着我们要更认真、扎实地做产品和品牌，以同理心关注用户核心、真实的诉求，引领他们未来的生活方式。

最后我想用“探索设计趋势，共建理想之城”作为我这次分享的总结。在客户的综合体验感方面我们一直在努力探索，绝大多数客户要用尽毕生积蓄才能购买得起一套住宅，我不希望他们在流完血和汗之后，在搬进这个社区之后还要流泪，所以我们一直坚定不移走在不断带给客户更好的使用综合体验感的路上。而要达到这个目标，需要在场的人共同努力。

设计趋势大会活动现场

这是一场绝无仅有的趋势盛会，聚焦行业热点、痒点与痛点，探求地产设计的时代价值。这场论坛，云集了全国TOP级地产开发商的核心领袖，演讲嘉宾包括融创华中集团产业产品中心总经理罗黎勇先生、香港置地设计中心助理总经理何晓先生、万科集团长租公寓BU设计总监黄婷女士、绿地江西区域管理总部技术管理中心总监助理王钧先生、东原集团西南区域产品研发部室内高级总监徐越吟先生等行业佼佼者，从地产现状与展望、城市规划与更新、产品研发与实践、社区运营与激活等多个维度，唤起行业思想的激荡。

同时，本论坛也是中国极具影响力的设计领军人物的舞台，来自国内一线的布鲁盟设计创始人/创意总监邦邦女士、ENJOYDESIGN创始人/设计总监郭捷先生、美林设计机构联合创办人陈美君女士、纳沃设计创始人/总设计师王超先生等知名设计师各抒己见，围绕国际视野、艺术美学、产业链资源、IP创意、生活场景等角度做主题演讲，交流设计趋势，传递前瞻性思考。

理想之城，行业共建

每个人的心里，都有一座“理想之城”。近年来，伴随着宏观环境的急剧变化，以及市场趋势、消费场景、用户需求、生活方式的细化与升维，地产与设计行业从早期的野蛮生长，快进到“降本增效、体验至上”的产品力时代。追溯与创新并举，研发与创造共进，理论与实践交锋，首届地产设计趋势大会应运而生，致力于搭建一个地产设计领袖、设计领军人物的交流平台，推动城市人居环境营造上下游形成良性正循环的状态。

12月9日，由DESIGN TRENDS 设计趋势主办，大道恒美品牌管理协办的“2021设计趋势大会”落地广州设计周，场上大咖云集，星光熠熠，场下业内人士齐聚，座无虚席。在开发商、设计方的甲乙立场对话中，在先锋、前沿、纵深的思想碰撞中，这一地产与设计行业年度巅峰论坛圆满落幕。

大会现场，东原集团西南区域产品研发部室内高级总监徐越吟先生提出三个问题并进行解读，将东原集团连接空间感受与情感体验，打造有趣有爱的场景式社区范本的经历娓娓道来，从社区新体验、定义主题式场景空间、延展社区空间与城市空间相融等角度，讲述如何从运营的维度全盘综合思考项目解决方案，以下是演讲实录。

徐越吟

《社区运营激活产品力》

徐越吟

东原集团西南区域产品研发部室内高级总监

徐越吟先生擅于以兼容并济的架构思考问题，以用户研究为基础，打破建筑、室内、艺术与文化壁垒，串联有趣的生活方式，构筑多元温情的场景式社区范本，实现人们对品质生活的丰富想象与美好向往。东原集团产品经历了数次迭代，从解决功能性居住问题，到提升生活品质，再到如今的社区运营，东原集团已经进入全新的产品时代，正试图以架空层设计作为新的突破方向，做一名新社区运营模式的创新践行者。代表作有瑞安重庆天地、东原·The Oval 一奥天地、东原·印长江、东原·印江滨等。

首先，感谢主办方的邀请。第一届设计趋势大会的主题是“理想之城”，关于“理想之城在我心目中的模样”，我有几个问题问自己：第一，社区与城市界面的关系到底应该是什么模样？第二，随着城市进程越来越快，越来越成熟，城市核心区域住宅地块越来越小的情况下，社区应该怎么做？第三，随着市场变化、产品升级，营销策略在传统模式上如何转变？

我认为每一个人都应该跳出自己的专业领域，从运营、经营的维度全盘综合思考产品。我希望能够通过解答这些问题去实现社区与城市的“共生、共融”。作为地产开发商，我们首先需要具有洞察“变化”的能力，文化、历史底蕴和新的生活方式都会影响人们居住需求的变化，只有在产品体验感上持续展开思考，不断创新，促成多元融合的有机形态，打造出融文化、体验、情感于一体的空间，才能真正为居住者带来愉悦和价值。

共生共融

让社区成为城市的一部分

首先，我们希望社区与城市相融，让社区成为城市的一部分，而不是割裂的。其次，我们希望通过设计体现出城市对社区和人的包容。在过去房地产高速发展的时代，我们很少做这样的思考。我们最终的目标是让人在社区中能感受到城市的包容。我们希望客户在回家的时候，一步入社区，就能够从繁忙的一天中抽身，获得身心的全面放松。

东原是如何做到以上几点的？

第一，从社区新体验出发，定义主题式场景生活。我们通过深入研究城市核心区的产品特征、主题定位和与城市的关系来实现。

第二，从「新」出发，引领体验式场景空间。我们会依据产品主题定位，打破界面、重组空间，让社区内部贯通，并与城市相融。

第三，X空间，实现功能、场景的复合利用。我们会依据产品特征、运营节点，实现空间的功能性互换。

第四，5+1体系，即建筑、结构、机电、景观、精装5专业+营销、成本、工程、运营多职能间的相互融合。

尝试、探索

定义主题式场景生活

我们一直在思考如何定义主题式场景生活，如何让客户获得更好、更深刻的体验感，所以我们反复尝试用多角度的综合思维去定义趋势，探索有别于常规的产品设计及解决方案。我们总结出一套策略，分别是产品不同定位不同，结合场地特性定制，规避不利因素界面，最大利用周边景观等等，但这所有的一切，由始至终都应该以人为本，即围绕客户的综合体验感为核心来设计产品。我们的产品愿景是：规划具品相、场景塑品质、产品定制化、精工立标杆。

举个例子，我们曾在一个城市核心区的项目中，面临场地狭长进深短、景观空间有限、坡地高差大等问题，在着手设计这个产品时，我们有三个目标，即“消除产品劣势、建立城市核心标杆、营造度假场景体验感”。过程中反复推敲过多个方案，其中一套方案是封闭式社区、公建式大门，让人感觉到割裂与孤傲。另外一套方案，同样是封闭社区设计，采用了酒店式大门，让人感受到的是排斥和压迫。

那么如何让社区更具有识别性？我自己用了“延展、舍弃、释放”三个关键词来回答，即延展社区空间至城市，还景城市界面；舍弃掉社区内部的一部分功能空间，让社区景观渗透到城市当中，构建融合的视觉体验感；释放社区内部各个空间并整合起来，模糊空间的内外界线，让它成为会呼吸的社区。通过这些调整，我们可以看到有几个关键的数据变化：第一，16米大门进深拓展成25米；第二，26米的大门宽度延伸至48米；第三，城市沿街面从48米扩展到了140米。

随着城市核心区的土地资源越来越稀缺，地产住宅产品的景观场地、互动场地也越来越小，但我们始终认为，社区的存在很重要，它不仅是住宅产品的一部分，更重要的是建立人与人之间的真实连接、家与家之间的情感传递。因此我们将“架空层”打造成社区场景的一部分，给客户提供真实使用的功能空间和情感交流的平台。

我们从4、5年前开始深入研究架空层，发现当时市面上的架空层设计并没有以客户的真实需求及综合体验感作为出发点，使用频率并不高。反复论证之后，我们做的第一件事是“打破边界”。从前建筑师在做设计的时候，会在架空层边界所有能加栏杆的地方都加上栏杆，如今我们要求把所有没有安全防护要求的栏杆去掉，将室外景观场景延伸到架空层里面，让景观、建筑、架空层形成完整的融合状态。

我们将原本沿街的一部分架空层空间退让给城市界面，通过梯田的形式从社区内部延伸到城市当中，健身会所未来会交付给客户并真实运营。楼栋大首层的理念，打破传统的中轴大堂归家，内外景观、动线串联, 形成景观架空层归家的独特体验。为什么说是大首层？因为没有景观、室内、建筑、幕墙、结构、机电的专业边界，我们统一从客户综合体验感来联动工作，所有的设计动作都是按照客户的使用场景来规划。同时，我们不能忽视车库归家节点，我们需要梳理车库电梯厅、车库大堂、车道的关系，形成有昭示性、安全感的地下归家动线。

产品力升级

“产品思维”完成社区营造

我们更进一步思考，既然有强烈体验感的交付实景体验区，为什么不能在其中销售讲解，以达到空间的复合利用？在T4大首层中，我们就植入了销售功能，营销同事在售房的时候可以很有底气地告诉客户，这个社区里面您所看到的就是未来可以真实使用的场景。

从设计到呈现，如何实现产品定义的愿景？我们坚持从客户的综合体验感反推到各个专业和职能。在东原我们倡导“人人都是产品经理”，没有专业大小之分，也没有职务高低之分。为了实现共同目标，我们倡导每一个人跨界统筹自己专业之外，但会影响产品综合品质的工作项，以形成体系内的高度协同。

我们调整了对于设计的思考方式，即用“产品思维”完成社区营造。“产品思维”意味着设计的重点会从产品功能设计逐渐转化至“产品体验营造”上，着重研究并改善用户的生活方式、空间感受与情感体验，关注人与空间精神层面上的连接与互动。为此，我们通常会把自己假想为客户，站在客户的角度客观地进行研究，在心理学层面这叫“换位思考”。

我对于品牌的理解来自于TO C端口，聆听来自于他们最真实的反馈。给各位分享一个小故事，我在东原购买的一套住宅在今年出售，完成过户后我没有表明身份地问我的买家，周边这么多开发商的房子，为什么选了这一套？他们对我说，对楼下的架空层和景观特别的满意。我听到这个回答时比拿到什么奖都开心。这个过程，是一次用户调查，让我直接地了解到了客户对东原产品的部分认知。

当经济、环境以及政策都趋于成熟的时候，产品将成为地产开发的核心竞争力。这意味着我们要更认真、扎实地做产品和品牌，以同理心关注用户核心、真实的诉求，引领他们未来的生活方式。

最后我想用“探索设计趋势，共建理想之城”作为我这次分享的总结。在客户的综合体验感方面我们一直在努力探索，绝大多数客户要用尽毕生积蓄才能购买得起一套住宅，我不希望他们在流完血和汗之后，在搬进这个社区之后还要流泪，所以我们一直坚定不移走在不断带给客户更好的使用综合体验感的路上。而要达到这个目标，需要在场的人共同努力。

设计趋势大会活动现场

这是一场绝无仅有的趋势盛会，聚焦行业热点、痒点与痛点，探求地产设计的时代价值。这场论坛，云集了全国TOP级地产开发商的核心领袖，演讲嘉宾包括融创华中集团产业产品中心总经理罗黎勇先生、香港置地设计中心助理总经理何晓先生、万科集团长租公寓BU设计总监黄婷女士、绿地江西区域管理总部技术管理中心总监助理王钧先生、东原集团西南区域产品研发部室内高级总监徐越吟先生等行业佼佼者，从地产现状与展望、城市规划与更新、产品研发与实践、社区运营与激活等多个维度，唤起行业思想的激荡。

同时，本论坛也是中国极具影响力的设计领军人物的舞台，来自国内一线的布鲁盟设计创始人/创意总监邦邦女士、ENJOYDESIGN创始人/设计总监郭捷先生、美林设计机构联合创办人陈美君女士、纳沃设计创始人/总设计师王超先生等知名设计师各抒己见，围绕国际视野、艺术美学、产业链资源、IP创意、生活场景等角度做主题演讲，交流设计趋势，传递前瞻性思考。