本帖最后由 空间印象SIDD 于 2013-6-13 18:02 编辑
珠海兆宏前山海纳城商业综合体设计前期策划历程分享（市场调查篇）
在珠海前山海纳城商业综合体设计中，从整体定位到业态配置、功能规划，到案名、标识、品牌形象，到建筑概念规划方案，空间印象有幸担纲项目副驾驶，成为360°设计管家。
接着上回《珠海兆宏前山海纳城商业综合体设计的头脑风暴》说到，我们的核心思路是围绕珠坦A地块商业策略及业态规划展开工作。第一步，左、右脑同时开动：外脑（策略机构） + 内脑（商家）。下面，我们就来齐齐动脑，看看珠海兆宏前山海纳城商业综合体设计是怎么吸取其他专家人士的意见的！
外脑线----听听专业人的意见，看看他们（商业策略机构、顾问公司）怎么说
【高力国际】
1、地块位置比较好，四通八达，而且是空地，规划和开发比较好做。
2、建议做零售行业。由于觉得人口密度比较小，所以在做零售行业之前还是先通过餐饮、娱乐等项目来加大人口密度，增加人口比重和购买力；
3、还建议做主力店，例如大型卖场，儿童体验中心等，再加上休、购、娱配套。
4、客户资源：做零售业和大卖场，他们具有一定的客户资源。
核心意见：做零售业。主力店（超市、家居、体验馆）+休、购、娱配套。
【北京万商联行】
整个项目必须涵盖多种不同零售业态，而且每种业态最好能产生联动。
核心意见：从多方面迎合消费需求，打多种业态组合拳。
【南京智汇】
1、常规零售业
坦洲镇已经形成了老坦洲的几个小型商圈，满足周边的消费需求；老坦洲在珠海人心目中既定印象，同质化的商业业态难以吸引珠海消费者。
2、专业化零售业
比如建材、家具类，前山世邦集团多年经营，规模化、品牌化；近期动工的40多万平方米的都市综合体（含建材专业批发市场）项目已经立项、政府三旧重点项目。
3、专业批发市场
项目周边没有单一类产业支柱，难以形成颇具竞争力的专业批发市场；珠海、中山对周边城市的辐射能力较弱，专业批发市场的两大要素都不具备。
核心意见：
走“奥特莱斯+主力店+休、购、娱配套”路线。
2、而且他们在奥莱运营方面也有足够的资源和经验。
【深圳世方】
做零售的风险可能会比较大。主要可以考虑小商品、建材、汽配市场，结合整个商贸园区的规划，再对周边市场进行整合，加强配套服务，增大周边的辐射面积，产生效益。
核心意见：整个项目还是朝专业类市场迈进
经过与省内省外各个机构文件往来、电话沟通，及实地考察，召开项目研讨会等一系列的头脑风暴后，最终总结了两种声音：
1、以零售为主，主力店+次主力店+配套，
2、做纯零售的风险比较大，建议可以和政府合作，做专业性商贸市场。
插播——
工作方法：
1、搜取相关的机构资料
2、互传资料进行初步沟通
3、预定时间进行现场考察
4、召开头脑风暴会，搜集意见及建议（特别是推荐案例），归纳总结核心意见。
内脑线----听听商家的意见，看看他们的嗅觉
【华润万家】
觉得我们地点相当不错，区位上比较方便，周围的人流量和消费水平也比较合适其定位，很有合作的意向。
【红星美凯龙】
项目的区位还是不错的，但是项目周围的市场环境并不是特别符合其开店标准，而且目前近些年还没有在珠海开店的意向。
【居然之家】
我们地块所处位置和人气都不符合其选址要求，暂时不考虑。
【星期八小镇】
目前在广州新开了一家店，在短期内没有开店的意向，而且觉得我们的项目周边的辐射力不够，目的性消费吸引力不够强。
【杭州DODO城】
其对项目周边市场需求比较高，周边的常住人口达到500万人才有可能开店。
经过与批量商家的文件往来、电话沟通，及实地考察，召开项目研讨会等一系列的头脑风暴后，主力店商家也存在两方面分歧：
1、在地块区位，辐射范围方面还是有很大优势
2、地块的面积体量不够大，周边市场环境、消费能力都不是很乐观。
插播——
工作方法：
1、搜取与初步定位思路相关的商家资料
2、互传资料进行初步沟通
3、预定时间进行现场考察
4、召开头脑风暴会，搜集意见及建议（商家对的嗅觉是最灵的），归纳总结核心意见。
结合了策略机构、商家的意见，围绕推荐案例，我们组织进行了第一轮实地调研及考察。
海岸城——滨海风情特色的购物中心
核心业态：
以主力店、品牌旗舰店、综合概念店，无论是餐饮还是零售，以中高端为定位。
规划亮点：
双广场----南北呼应：南广场与水景完美结合，展现现代、动感的休闲主题；北广场设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供空间。
双首层----商机流动：海岸城购物中心首层规划为步行商业街，二层北面与高架步行街相连，实现了“双首层”设计，有效引导客流走向，提升商业价值。
娱乐、休闲、餐饮业态渗透到每一层。
华润“欢乐颂”——快乐消费，打造亲民万象城
亮点：
1、现场调频直播室。位于电梯旁的夹角，充分利用夹角。
2、餐饮、休闲遍布每层。
3、动线：其通过对商家店铺的分割与合理摆放，充分利用空间，让消费者无论走到哪里，都是琳琅满目，货品随手可得。
4、停车场与洗手间都充分体现欢乐气氛。
欧洲城——欧洲零售品牌聚集地
涵盖家居、建材、运动休闲、综合性超市等领域，提供高质量低价格商品，既是一个采购区又是一个休闲区。
亮点
1、主题明确，引导目的性消费强。
其一，所有的商家几乎均来自欧洲，紧扣案名；其二，主要吸引家居、运动类人群，“一站式”消费。
2、产生业态联动。从百安居、宜家开始的家居硬件，到特立购的家居软装，完成业态联动。
3、其停车场的设计，算得上是亮点中的亮点。地下开放式，充分利用采光，既通风，又节省能源和费用。而且还有公交车直接开入，解决了人们由于天气原因不愿出门消费的困扰。
华南城——物流地上的批零中心
定位：综合性产业服务基地，专业市场+会展
背景：政府扶持。
设计：华南城设计公司
运营状况：建成的展示厅和商铺中，基本上只有60%租售出去，其中二号展厅商铺的租金为2000元/月，周边其他展厅临街铺面也有许多未租售，甚至是周边一些配套行业也生意惨淡。
根据第一轮的工作，经过激烈碰撞，总结得出了项目的初步定位三条线路：
A、主力店 + 次主力店 + 配套
B、批零兼营 + 配套
C、消费类市场（以零售为主，购物中心、散铺分割联营..)+ 配套
有了这三条线路，一方面开始有针对性地在全国范围内进行项目“百度”，寻找类似案例，进行可比案例研究及考察，另一方面，初步与相关的规划设计公司，归纳意见及推荐案例，双方面获取经验。还须继续与策略公司、商家保持沟通。
再次对全国范围内的类似项目进行实地调研、考察。
插播——
工作方法：
1、搜取与定位思路相类似的项目资料，及策略、规划公司推荐的案例
2、考察内容一般包括：区位、面积、类型、功能组团、业态种类、运营模式、亮点、建筑形态、与同类项目差异、可借鉴之处等。
3、拍照
4、归纳总结考察结果。
惠州义乌小商品城
番禺酒店用品批发市场
青浦奥特莱斯
梅陇镇广场
龙之梦购物中心
西郊百联购物中心
百荣商城
三里屯
空间印象非常“6+1”作业方法，下一步——项目定位。看过那么多的参考案例，前山海纳城商业综合体设计又将走向何方，下一期《珠海兆宏前山海纳城商业综合体设计（项目定位篇）》，为您揭晓！
兆宏与空间印象合作的其他项目概况
每一次作品，都无可厚非的成为行业标杆，每一个项目，均成为城市形象的升级力作，兆宏盛世，正以她国际化视野、高度专业化的商业经验，筑写历史铭记的新辉煌！
城市客栈CityInn：2008年，集酒店、KTV为一体的小型商业综合体，面积：12000㎡
三旧改造项目，前身：夏湾工业大厦。首创珠海的先进连锁管理模式，填补珠海旅游业主题酒店空白。其成功直接导致珠海市政府颁布扶植三旧改造的政策，成为珠海三旧改造的标杆项目。
凯歌KTV：2011年，量贩式KTV，面积：2000㎡
凯歌KTV是由兆宏盛世投资开办，并由空间印象策略推广、视觉管理的，以“非娱乐，真欢乐！” 为品牌经营理念的绿色、健康的大型精品量贩式KTV。
水湾酒吧街：2002年，酒吧街，12000㎡
这也属于一个三旧改造设计项目，前身是华发超市街。以不同种族文化背景、不同商业文化特色，使“酒吧一条街”消费主题突出风情各异。本项目开启珠海酒吧街文化，水湾酒吧街现已成为珠海的一张旅游名片，深受广大市民及游客的喜爱。
新浪微博：@空间印象
| 
京公网安备 11010502043275号)
