毛坯房精装修如何交接

有个小幽默说，如果你想一天不痛快，那就请人吃饭；如果你想一年不痛快，那就装修房子……虽然这是句玩笑话，但也反映出人们对装修已是“深恶痛绝”。
　　市建委公布的《关于加强新建商品房住宅家庭居室装饰装修管理的若干规定》从今天开始施行。该《规定》虽未明确指出，本市不得再交毛坯房，但在规定中强调：“提倡房地产开发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计，施工到位后销售，满足购房人直接入住要求。”

　　这个《规定》出台后，将会对北京房地产市场产生什么影响？毛坯房会很快退出北京房地产市场吗？开发商做精装修房时应注意哪些方面呢？如何满足广大购房者的需求？

主持人：李海霞　姚丽颖

　　嘉宾：■朝阳园总经理黄世达■柏林爱乐副总经理郭巧慧■三鸣博雅装饰公司总经理吴献民■凯铭装饰公司总经理陆耘

　　1.政策引导市场调节

　　主持人：最近市建委出了一个文件，提倡商品房精装修或提供菜单式装修，对这个政策怎么看？

　　黄世达：政府出台这个政策，从某种意义上来讲，是政府逼着开发商成熟。为什么这么说呢？因为商品房市场的发展如果以室内的变化来划分，可以大致分为三个阶段：第一阶段为简单装修阶段；第二阶段是毛坯房和初装修阶段；第三阶段是精装修阶段。我们现在正处在第二阶段，它是一个中间过渡阶段，是一种市场不成熟的表现。而实际上，商品房是一个工业化产品，就像一只手表、一件衣服一样。政府这个政策出台后，会促进北京房地产市场从第二个阶段向第三个阶段迈进。

　　郭巧慧：实际上，北京以前也提倡过精装修，但因为个人对精装修的要求不一样，差异很大，开发商和业主之间发生的矛盾很多。后来又提倡初装修了，提倡初装修后，问题又出来了，比如扰民问题、破坏主体结构问题、装修质量等。因此，我觉得什么事情都不能一刀切，应该根据不同的情况，采取不同的方法。对于商品房的装修问题，应该根据客户群不同、楼盘定位不同，灵活地采取适合自己的方式，比如中高档公寓，客户群相对能够也愿意接受精装修，就可以采取精装修方式。但如果是经济适用房，许多人自己花个几千块钱简单装修一下，就住进去，而开发商要提供精装修房显然不合适。政府出台这个政策，没有要求强制执行，可能也有这方面考虑。

　　进入市场以后，政府应有一定限制，但不应强制。政府应宏观调控，细节上由市场调节。

　　主持人：目前，开发商为什么愿意做毛坯房，而不愿意做精装修房呢？

　　黄世达：目前，开发商愿意做毛坯房，一是因为对于开发商来说，做毛坯房比做精装修房简单；另一个原因是因为人们的买房消费还不太成熟，以前北京的房子都不讲究装修，现在讲究装修了，大家都愿意自己装修，以体现自己的个性，而不选择精装修。实际上，一个家的个性是应该通过家具和装饰来体现的。

　　2.精装修避繁就简

　　主持人：随着北京房地产市场的发展，毛坯房越来越少，但大多数开发商并没有采取精装修的方式，而采用菜单式装修方式，请问，菜单式装修与精装修相比，有什么优缺点呢？

　　郭巧慧：柏林爱乐一期是初装修，二期准备采取菜单式装修方式，这主要是根据客户需求决定的。对于初装修带来的扰民问题和破坏主体结构问题，柏林爱乐可能不会出现。为什么呢？一是因为柏林爱乐销售比较好，业主会相对集中入住、集中装修；二是柏林爱乐的物业管理会对业主装修有一个合理的管理和限制，如果物业管理做好了，就基本不会出现业主装修时破坏主体结构的问题。

　　黄世达：精装修对于买房人来说，可选择的余地不大，但对开发商来说，容易投诉的问题比较多，这对开发商提出的要求也更高，而菜单式装修，比较容易满足买房人个性化需求，但对于开发商来说，工作量太大，很难保证质量。主持人：将来，开发商做精装修的会越来越多，但大多数开发商都没做过精装修的房子，而朝阳园一直在做精装修，请问黄总，你认为做精装修的房子应注意哪些问题呢？

　　黄世达：从朝阳园的经验来看，做精装修的房子一定要把好三关：设计关、材料关和管理关。

　　请有名的设计师很重要，好的设计师的作品不一定符合每个业主的个性，但会做到让大多数业主很欣赏、很满意；装修所用的材料也很重要，为什么目前精装修的房子投诉很多，大多数都是因为开发商用的材料不好，以次充好造成的；最后一个是管理问题，开发商要管理好施工的每一道工序，以保证质量。

　　做精装修的房子，我不提倡复杂装修，也不提倡业主参与改装修，因为装修太复杂了，不利于管理，所以精装修越简单越好，这样利于施工的标准统一，保证质量，但简单不等于简陋。菜单式装修也是，我觉得菜单不能太多，因为菜单太多，施工标准很难统一，开发商就很难管理，很难保证装修质量。而对于装修来说，质量是第一位的。


　　3.装修公司择路而生

　　主持人：实行精装修交房，因为有连带责任的约束，开发商一般会选择口碑较好的大装饰公司或是开发过程中的合作伙伴，如此会不会加速装饰装修市场的优胜劣汰？

　　吴献民：应该是这样。

　　陆耘：“强者恒强”的趋势是肯定的，因为小公司的压力会大得多。现在大量公司云集市场，消费者也从市场上选择，相对中选率较高，精装修的话，会促进大公司急速扩张，小公司的生存余地就比较小，而且与开发商合作有可能采取材料款垫付的方式，小公司未必“吃得消”。

　　主持人：购房者买毛坯房当然不是喜欢装修，主要觉得自己买料心里有谱，那买精装修的房子是不是不划算呢？而且有人担心个性化会降低。

　　吴献民：是不是划算要看房子的性价比了，不过客观上应该能节约不少中间成本。因为交房前开发商或委托的装修公司进材料时肯定是直接从厂家大宗订货，而不会像个人去跑建材市场，通过中间商购买二手甚至三手产品。而且对开发商或物业公司来说，还能节约业主二次装修或不同时期装修的管理成本，业主自身也减少了邻居装修的干扰。至于个性化，现在看的确有这个问题。原来的菜单式装修所达到的个性化比较有限，现在我们公司尝试在装修开始前就与客户取得联系并做完设计，这样完全按照客户的要求进料，最大限度实现个性化服务。

　　主持人：看来精装修交房是有不少积极的意义。

　　陆耘：不过说实话，我对开发商或物业公司推选装修公司的提倡不太同意。首先，不能排除的情况是，一些装修公司可以凭借与开发商的关系或采取不公正的手段进驻小区，或者是开发商干脆自己组建装修公司；其次，对客户来讲，选择面不是更多，而是更少了；第三，对于普通大量的装修公司来说，要从目前全部精力对客户中分离出较大的一块对付开发商，因为否则就可能没饭吃，而目前的广告投放、扩张经营的作法可能发生改变。

　　主持人：陆耘的看法比较尖锐，不过不无道理。那目前的格局会发生什么样的变化呢？建材装饰市场会消失吗？

　　陆耘：至少不会更多了。去建材市场的可能只是装修旧房或真正二次装修的人，这些消费目前在市场上所占的份额只有一半左右。而且装修公司进驻市场意义也不大，广告以及拓展业务的对象都会更倾向于开发商这边。

毛坯房精装修如何交接

有个小幽默说，如果你想一天不痛快，那就请人吃饭；如果你想一年不痛快，那就装修房子……虽然这是句玩笑话，但也反映出人们对装修已是“深恶痛绝”。
　　市建委公布的《关于加强新建商品房住宅家庭居室装饰装修管理的若干规定》从今天开始施行。该《规定》虽未明确指出，本市不得再交毛坯房，但在规定中强调：“提倡房地产开发企业开发商品住宅时，将家居装修连同住宅主体结构一体设计，施工到位后销售，满足购房人直接入住要求。”

　　这个《规定》出台后，将会对北京房地产市场产生什么影响？毛坯房会很快退出北京房地产市场吗？开发商做精装修房时应注意哪些方面呢？如何满足广大购房者的需求？

主持人：李海霞　姚丽颖

　　嘉宾：■朝阳园总经理黄世达■柏林爱乐副总经理郭巧慧■三鸣博雅装饰公司总经理吴献民■凯铭装饰公司总经理陆耘

　　1.政策引导市场调节

　　主持人：最近市建委出了一个文件，提倡商品房精装修或提供菜单式装修，对这个政策怎么看？

　　黄世达：政府出台这个政策，从某种意义上来讲，是政府逼着开发商成熟。为什么这么说呢？因为商品房市场的发展如果以室内的变化来划分，可以大致分为三个阶段：第一阶段为简单装修阶段；第二阶段是毛坯房和初装修阶段；第三阶段是精装修阶段。我们现在正处在第二阶段，它是一个中间过渡阶段，是一种市场不成熟的表现。而实际上，商品房是一个工业化产品，就像一只手表、一件衣服一样。政府这个政策出台后，会促进北京房地产市场从第二个阶段向第三个阶段迈进。

　　郭巧慧：实际上，北京以前也提倡过精装修，但因为个人对精装修的要求不一样，差异很大，开发商和业主之间发生的矛盾很多。后来又提倡初装修了，提倡初装修后，问题又出来了，比如扰民问题、破坏主体结构问题、装修质量等。因此，我觉得什么事情都不能一刀切，应该根据不同的情况，采取不同的方法。对于商品房的装修问题，应该根据客户群不同、楼盘定位不同，灵活地采取适合自己的方式，比如中高档公寓，客户群相对能够也愿意接受精装修，就可以采取精装修方式。但如果是经济适用房，许多人自己花个几千块钱简单装修一下，就住进去，而开发商要提供精装修房显然不合适。政府出台这个政策，没有要求强制执行，可能也有这方面考虑。

　　进入市场以后，政府应有一定限制，但不应强制。政府应宏观调控，细节上由市场调节。

　　主持人：目前，开发商为什么愿意做毛坯房，而不愿意做精装修房呢？

　　黄世达：目前，开发商愿意做毛坯房，一是因为对于开发商来说，做毛坯房比做精装修房简单；另一个原因是因为人们的买房消费还不太成熟，以前北京的房子都不讲究装修，现在讲究装修了，大家都愿意自己装修，以体现自己的个性，而不选择精装修。实际上，一个家的个性是应该通过家具和装饰来体现的。

　　2.精装修避繁就简

　　主持人：随着北京房地产市场的发展，毛坯房越来越少，但大多数开发商并没有采取精装修的方式，而采用菜单式装修方式，请问，菜单式装修与精装修相比，有什么优缺点呢？

　　郭巧慧：柏林爱乐一期是初装修，二期准备采取菜单式装修方式，这主要是根据客户需求决定的。对于初装修带来的扰民问题和破坏主体结构问题，柏林爱乐可能不会出现。为什么呢？一是因为柏林爱乐销售比较好，业主会相对集中入住、集中装修；二是柏林爱乐的物业管理会对业主装修有一个合理的管理和限制，如果物业管理做好了，就基本不会出现业主装修时破坏主体结构的问题。

　　黄世达：精装修对于买房人来说，可选择的余地不大，但对开发商来说，容易投诉的问题比较多，这对开发商提出的要求也更高，而菜单式装修，比较容易满足买房人个性化需求，但对于开发商来说，工作量太大，很难保证质量。主持人：将来，开发商做精装修的会越来越多，但大多数开发商都没做过精装修的房子，而朝阳园一直在做精装修，请问黄总，你认为做精装修的房子应注意哪些问题呢？

　　黄世达：从朝阳园的经验来看，做精装修的房子一定要把好三关：设计关、材料关和管理关。

　　请有名的设计师很重要，好的设计师的作品不一定符合每个业主的个性，但会做到让大多数业主很欣赏、很满意；装修所用的材料也很重要，为什么目前精装修的房子投诉很多，大多数都是因为开发商用的材料不好，以次充好造成的；最后一个是管理问题，开发商要管理好施工的每一道工序，以保证质量。

　　做精装修的房子，我不提倡复杂装修，也不提倡业主参与改装修，因为装修太复杂了，不利于管理，所以精装修越简单越好，这样利于施工的标准统一，保证质量，但简单不等于简陋。菜单式装修也是，我觉得菜单不能太多，因为菜单太多，施工标准很难统一，开发商就很难管理，很难保证装修质量。而对于装修来说，质量是第一位的。


　　3.装修公司择路而生

　　主持人：实行精装修交房，因为有连带责任的约束，开发商一般会选择口碑较好的大装饰公司或是开发过程中的合作伙伴，如此会不会加速装饰装修市场的优胜劣汰？

　　吴献民：应该是这样。

　　陆耘：“强者恒强”的趋势是肯定的，因为小公司的压力会大得多。现在大量公司云集市场，消费者也从市场上选择，相对中选率较高，精装修的话，会促进大公司急速扩张，小公司的生存余地就比较小，而且与开发商合作有可能采取材料款垫付的方式，小公司未必“吃得消”。

　　主持人：购房者买毛坯房当然不是喜欢装修，主要觉得自己买料心里有谱，那买精装修的房子是不是不划算呢？而且有人担心个性化会降低。

　　吴献民：是不是划算要看房子的性价比了，不过客观上应该能节约不少中间成本。因为交房前开发商或委托的装修公司进材料时肯定是直接从厂家大宗订货，而不会像个人去跑建材市场，通过中间商购买二手甚至三手产品。而且对开发商或物业公司来说，还能节约业主二次装修或不同时期装修的管理成本，业主自身也减少了邻居装修的干扰。至于个性化，现在看的确有这个问题。原来的菜单式装修所达到的个性化比较有限，现在我们公司尝试在装修开始前就与客户取得联系并做完设计，这样完全按照客户的要求进料，最大限度实现个性化服务。

　　主持人：看来精装修交房是有不少积极的意义。

　　陆耘：不过说实话，我对开发商或物业公司推选装修公司的提倡不太同意。首先，不能排除的情况是，一些装修公司可以凭借与开发商的关系或采取不公正的手段进驻小区，或者是开发商干脆自己组建装修公司；其次，对客户来讲，选择面不是更多，而是更少了；第三，对于普通大量的装修公司来说，要从目前全部精力对客户中分离出较大的一块对付开发商，因为否则就可能没饭吃，而目前的广告投放、扩张经营的作法可能发生改变。

　　主持人：陆耘的看法比较尖锐，不过不无道理。那目前的格局会发生什么样的变化呢？建材装饰市场会消失吗？

　　陆耘：至少不会更多了。去建材市场的可能只是装修旧房或真正二次装修的人，这些消费目前在市场上所占的份额只有一半左右。而且装修公司进驻市场意义也不大，广告以及拓展业务的对象都会更倾向于开发商这边。